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  • 關于印發《安康市商品房預售資金監管辦法》的通知

    作者: 佚名發布時間:2021-09-07 16:25來源:本站原創  
     

    安康市住房和城鄉建設局(市人民防空辦公室)

    中國人民銀行安康市中心支行

    中國銀行保險監督管理委員會安康監管分局

    關于印發《安康市商品房預售資金監管辦法》的通知

     

    各縣區住建局、高新區不動產登記管理局、高新區住房和城鄉建設局、恒口示范區(試驗區)住房和城鄉建設局、瀛湖生態旅游區規劃建設局、房產事務中心、公積金中心、人行各縣支行、各商業銀行安康(市)分行、各房地產開發企業:

    現將《安康市商品房預售資金監管辦法》印發給你們,請遵照執行。


    安康市住房和城鄉建設局 (市人民防空辦公室)

     中國人民銀行安康市中心支行

    中國銀行保險監督管理委員會安康監管分局

                                   2021年9月1日




    安康市商品房預售資金監管辦法



    第一章  總則

    第一條  為進一步加強我市商品房預售資金監管,有力保障預售商品房工程建設,維護當事人合法權益,促進房地產市場平穩健康發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》和陜西省住建廳《關于〈加強商品房預售資金、二手房交易資金監管的通知〉》(陜建發〔2016〕107號)等法律、法規和文件精神,結合我市實際,制定本辦法。

    第二條  本市行政區域內商品房預售資金的收存、支取及其監督管理,適用本辦法。

    第三條  本辦法所稱商品房預售資金,系指房地產開發企業(以下簡稱開發企業)將其開發建設的商品房在取得預售許可之后、竣工備案之前預售給購房人,由購房人按商品房預售合同約定支付的全部預購房款,包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等全部購房款。

    第四條  預售資金監管遵循專戶存儲、專款專用、全程監管、節點控制、多方監督的原則。

    預售資金監管期限,自商品房取得預售許可證之日起,至完成國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記后終止。其中,全裝修商品住房需按合同約定完成裝修工程后方可終止。

    第五條  安康市住房和城鄉建設局(市人民防空辦公室)負責全市商品房預售資金監管的監督指導工作,建設商品房預售資金監管服務平臺,制定《商品房預售資金監管協議書》示范文本;具體組織實施中心城區范圍內(不含高新區)商品房的預售資金監管工作。安康市住房和城鄉建設局委托安康中心城區房產交易與物業事務中心作為專門的商品房預售資金監管機構(以下簡稱監管機構),具體負責監督中心城區范圍內(不含高新區)商品房預售資金監管專用賬戶的設立,《商品房預售資金監管協議書》的變更、撤銷,預售資金交存、使用情況的監控、進度節點核實等日常工作。

    中國人民銀行安康市中心支行負責對商業銀行(即監管銀行)賬戶管理、結算情況進行監督檢查;中國銀行保險監督管理委員會安康監管分局負責對監管銀行預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查。

    各監管銀行負責商品房預售資金收支、使用等活動的監管。具體負責監管賬戶的開設、撤銷;預售資金的收存及撥付;建立商品房預售資金繳存、支出臺賬,報送預售資金收支情況;及時報告發現的違規收取、支出、使用預售資金等行為。

    各縣區房地產行政主管部門(以下稱為監管部門)具體負責轄區內預售資金監管工作。各縣區政府(管委會)負責加強組織保障,指定轄區內的商品房預售資金監管機構,強化對商品房工程建設情況的監測預警,妥善處置相關矛盾糾紛,確保轄區內預售資金監管工作順利實施。

    第六條 市住建局負責建立全市統一的商品房預售資金監管服務平臺(以下簡稱監管服務平臺),以建設工程規劃許可證確立的商品房項目為單位,與商品房預售許可、預售合同網簽備案、房地產信用信息管理等系統共享信息,實現預售款監管網絡化、自動化。

    第二章  專用賬戶的設立及監管協議的簽訂

    第七條  預售資金監管實行銀行專戶監管制度。具備下列條件的商業銀行,均可向市住建局提出要求擔任預售資金專戶的監管管理銀行(以下簡稱監管銀行):

    (一)在我市行政區域內設有營業網點,承諾遵守我市預售款監管規定的分行級及以上的商業銀行;

    (二)具備資金監管安全規范運行所需的金融管理業務能力、承擔預售款監管風險的能力;

    (三)近3年內未發生金融風險及重大違約事件;

    (四)網絡技術條件能夠與監管服務平臺兼容對接并實時傳輸資金出入賬信息。

    對于符合條件的商業銀行,市住建局予以公告,并與其簽訂預售資金監管金融服務協議。

    第八條  開發企業申請商品房開發項目預售許可前,應當選定當地一家監管銀行的綜合性支行,以商品房項目為單位開設一個預售資金監管賬戶,一個監管項目只能開立一個資金賬戶(以建設工程規劃許可證為準)。商品房預售資金監管賬戶標準名稱為:XXX有限公司加“XXX項目預售資金監管專戶”字樣。監管賬戶不得支取現金、不得開設網銀轉賬等非柜臺支付功能、嚴禁歸集其他性質的資金。監管銀行應設立監管登記臺賬,記錄預售資金收存、支取等情況。

    第九條  開發企業申請商品房開發項目預售許可前,應與監管機構、監管銀行簽訂三方《商品房預售資金監管協議書》。在申請商品房預售許可時,按規定提交的商品房預售方案應當包括以下預售資金監管內容:

    (一)三方簽訂的《商品房預售資金監管協議書》;

    (二)商品房預售資金監管誠信承諾書。

    第十條  簽訂《商品房預售資金監管協議書》,房地產開發企業應向監管機構、監管銀行提供以下資料:

    (一)監管項目工程預算清冊、建設施工及工程監理招投標文件、中標通知書;

    (二)工程形象進度表;

    (三)商品房預售資金使用計劃;

    (四)施工合同及建筑材料、設備購銷合同;

    (五)其他必要材料。

    第十一條  監管賬戶一經設立,原則上不允許變更。如確需變更,應由監管機構、開發企業、監管銀行三方協商同意后解除原監管協議,同時按要求重新簽訂監管協議,將原資金賬戶中的預售資金全部轉入變更后的資金賬戶,并報監管項目所在地房地產行政主管部門備案,留存相關資料備查。變更期間,開發企業應暫停監管項目銷售活動。

    商品房預售合同約定的集中交付期限屆滿后,開發企業須持預售商品房集中交付備案等資料向監管機構申請解除預售資金監管,監管機構確認通過后,監管服務平臺解除相應的預售資金監管。

    第十二條 開發企業預售商品房時,應當在商品房銷售現場公示三方監管協議文本、監管銀行、監管賬戶以及屬地監管部門監督舉報電話等內容,并在《商品房預售合同》中明確告知購房人商品房預售資金繳存專用賬戶信息和風險提示。

    第三章 預售資金的收存

    第十三條  商品房預售資金由購房人憑預售資金繳款通知單,通過銀行賬戶轉賬、同名網銀賬戶轉賬或售樓現場pos機刷卡方式直接存入監管賬戶,開發企業不得直接收取或另設賬戶收存預售資金,不得以其他任何形式違規收取或者代繳預售資金。監管銀行應在商品房銷售現場設置銀聯 POS機,以方便購房人將購房款直接存入預售資金監管賬戶。

    第十四條  購房人貸款購買商品房的,其貸款資金由貸款銀行或住房公積金管理部門委托銀行在貸款發放后直接劃轉至監管賬戶,嚴禁私自留存或劃轉至其他賬戶。

    第十五條  開發企業申請辦理商品房買賣合同登記備案時,應以棟為單位,按套提供由預售資金監管銀行提供的入賬證明,預售資金繳存入賬后,監管銀行應將入賬信息即時傳輸至商品房預售資金監管服務平臺,平臺確認首付款或一次性付款足額到賬后進行登記備案,預售資金未進入監管賬戶的,不得辦理商品房買賣合同登記備案和按揭抵押登記手續。

    第四章 預售資金的支取

    第十六條  商品房預售資金的使用由監管銀行按照三方協議約定進行審核,重點監管資金在項目竣工驗收備案前,只能用于支付本項目的工程款、人工費用、建筑材料、全裝修商品住房項目裝修費用、配套設施、設備等款項、法定稅費和銀行貸款。房地產開發企業可在預售資金中提取10%用于監管項目的管理、辦公支出。監管賬戶內累計預售資金超過重點監管額度后,監管銀行應告知監管部門、監管機構和開發公司,超出重點監管額度部分的資金,在保證項目按期竣工交付的前提下,開發企業可以向監管銀行申請提取自行使用。 

    第十七條  商品房預售資金按照專款專用原則,實行分階段、按比例動態監管,重點監管資金額度為項目預售總額的40%,預售總額以開發企業辦理預售許可時報備的預售總價核定。如按照以上標準測算后的監管額度低于該建設工程的總造價,重點監管額度為該預售項目完成全部建設工程的總造價,具體在三方監管協議中予以明確。

    第十八條  監管部門根據房地產開發企業的資質和誠信記錄、施工情況等,對商品房預售資金實施分級監管。

    具有二級以上(含二級)資質、安康市房地產企業信用等級為AAA級以上(含AAA級)且從事房地產開發經營無不良行為記錄的房地產開發企業(母公司全資控股的可以母公司開發資質為準),所開發項目的重點監管資金比例可下調為30%;安康市房地產企業信用等級為CCC級以下(含CCC級)或在1年內發生1次不良行為的,其新建、在建項目的重點監管資金比例上調為50%;停工6個月以上出現“爛尾”的項目,重點監管資金比例上調為100%,使用商品房預售資金時,須由房地產開發企業持相關材料向監管部門提出申請,經監管部門審查同意后,由監管銀行辦理撥付手續。

    第十九條  支取重點監管額度內的預售資金,在預售商品房達到下列工程建設進度節點時,應當滿足相應的資金余額要求:

    (一)取得《商品房銷(預)售許可證》的,資金余額應當不低于監管額度的百分之七十;

    (二)按地上建筑層數,完成規劃地上建筑層數主體結構工程一半的,資金余額應當不低于監管額度的百分之六十;

    (三)完成主體結構封頂,資金余額應當不低于監管額度的百分之五十;

    (四)完成主體結構驗收及內外裝飾裝修,資金余額應當不低于監管額度的百分之二十;

    (五)完成商品房建設工程并聯竣工驗收合格,資金余額應當不低于監管額度的百分之八;

    (六)完成國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記且商品房集中交付的,可以申請支取剩余資金。

    第二十條  項目建設進度到達相應節點后,開發企業可提交預售資金監管協議和資金使用節點備案申請表,施工、監理單位的書面證明材料和施工現場照片等項目進度證明材料,經監管機構進度節點核實后,向監管部門申請資金使用節點備案。監管部門應當在3個工作日內完成資金使用節點備案工作。

    第二十一條 房地產開發企業申請使用商品房預售資金,原則上應按照預售資金使用計劃所確定的資金使用時間節點向監管銀行提交申請,并根據用款事項提供以下資料:

    (一)商品房預售資金使用申請書;

    (二)資金使用節點備案表;

    (三)用于支付工程款、人工費用的,提供工程建設合同及工程監理機構出具的施工進度證明;

    (四)用于支付工程建設必須的建筑材料、設備款項的,提供與供應商簽訂的購銷合同;

    (五)用于支付工程設計、監理或繳納稅費的,提供合同或繳稅(費)申報表;

    (六)其他必要材料。

    首次撥款后,再次申請用款,應當提交上次申請用款事項的收款票據。

    第二十二條  監管銀行受理房地產開發企業使用商品房預售資金申請后,應結合工程施工等實際情況嚴格審核。對符合條件的,且在監管部門備案資金使用的節點內,自申請之日起2個工作日予以批準并將資金劃轉給與開發企業簽訂合同的相關當事人,不得將款項打入開發企業的賬戶

    第二十三條  房地產開發企業與購房人解除商品房買賣合同時,預售資金未達到重點監管資金額度,由監管銀行審核后按原支付途徑,將資金退回原付款人的銀行賬戶;預售資金達到重點監管資金額度,由開發公司與購房人自行結算。

    第二十四條  開發企業取得預售許可證后因商品房銷售不暢等原因導致預售資金未能達到監管節點余額額度的,監管部門核實后,可根據建設需要批準支取部分預售資金用于工程建設。

    第二十五條   預售商品房有下列情形之一的,監管銀行不得準予支取預售資金:

    (一)預售資金未達到重點監管額度,開發企業要求支取用于非工程建設的款項;

    (二)工程建設進度節點未達到本辦法第十九條規定情形之一;

    (三)開發企業直接截留預售資金或轉入其他賬戶且未按要求整改到位;

    (四)收款單位與申請款項用途不符的;

    (五)預售資金超過重點監管額度,開發企業申請用于與購房人解除商品房預售合同時退房的結算退款。

    (六)其他不應批準用款的事項。

    第五章 監督管理

    第二十六條 市住建局應當加強監管服務平臺的監測和隨機抽查,并將各縣區政府(管委會)預售資金監管工作納入年度考核事項;監管部門應當及時核查資金異動情況,受理咨詢投訴,會同綜合執法部門依法處置違規行為,并公開披露。

    各縣區政府(管委會)應當指定相關部門加強轄區內商品房工程建設情況監測預警,妥善處置相關矛盾糾紛。

    第二十七條 人民法院對監管賬戶進行凍結或者扣劃的,監管銀行有義務證明商品房預售資金及監管賬戶的性質,并及時書面告知監管部門

    第二十八條 開發企業有下列情形之一的,由監管部門責令其限期整改,整改期間暫停預售資金撥付及預售商品房網簽備案系統使用權限:

    (一)未按本辦法規定收存或支取預售資金;

    (二)提供虛假證明材料申請支取監管額度內的預售資金;

    (三)其他違反預售資金監管規定的行為。

    對逾期未整改到位的,按照相關規定,由監管部門通報批評,計入不良信息檔案,納入安康市信用信息平臺公開披露并抄送企業總部;情節嚴重的,開發企業及相關負責人不得以企業或個人名義參加新的出讓土地競拍活動,不得申請審批新的建設項目,暫停辦理新的項目預售許可。

    二十九 監管銀行違反預售資金監管金融服務協議約定及預售資金三方監管協議約定的,監管部門按照監管協議要求監管銀行整改,并視情況按照有關規定移交金融主管部門處理,整改期間市住建局暫停其承接新的商品房預售資金監管業務。超前超額支付商品房預售資金,導致工程無法竣工的,除承擔相應經濟責任外,三年內不得在安康市范圍內承擔商品房預售資金的監管業務,住房公積金管理部門暫停與其合作關系,并予以公開通報。

    貸款銀行未按相關規定將承購人的商業貸款、住房公積金貸款發放至監管賬戶,由此造成監管賬戶資金不足以完成工程建設而停工6個月以上的,住房公積金管理部門暫停與其合作關系,并由監管部門及時向社會公開通報,。

    被監管部門通報的監管銀行、貸款銀行違規行為,應納入人民銀行對銀行機構年度綜合評價、央行金融機構評級、宏觀審慎評估,并作為銀保監部門對銀行機構年度監管評級的重要依據。

    第三十條  勘察、設計、施工、監理單位提供虛假證明或采取其他方式協助開發企業違規支取預售資金的,由房地產行政主管部門依法追究相關責任。

    第三十一條  監管部門、監管機構、監管銀行及其工作人員在商品房預售資金監管工作中濫用職權、玩忽職守、弄虛作假、泄露工作秘密的,由有關國家機關依法給予處分,構成犯罪的,依法追究刑事責任。

    第六章 附則

    第三十二條  本辦法由市住房和城鄉建設局(市人民防空辦公室)負責解釋。

    第三十三條  開發企業開發建設的保障性住房、人才公寓、拆遷安置項目和建筑區劃內按規劃配建的停車位不執行本辦法。

    第三十四條 本辦法自2021年10月1日起施行,有效期至2026年9月30日止。

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